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    華映科技:擬對科立視材料科技有限公司進行增資項目評估報告

華映科技:擬對科立視材料科技有限公司進行增資項目評估報告 公告日期 2014-10-10 華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視材
      料科技有限公司進行增資項目
                評估報告
       中企華評報字(2014)第 3559 號
           (共一冊,第一冊)
    北京中企華資產評估有限責任公司
          二〇一四年九月五日
               華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視進行增資評估項目評估報告
                                  目    錄
    注冊資產評估師聲明 .................................... 1
    評估報告摘要 .......................................... 2
    評估報告正文 .......................................... 4
        一、委托方、被評估企業和業務約定書約定的其他評估報告使用者 .... 4
        二、評估目的 .................................................. 9
        三、評估對象和評估范圍 ........................................ 9
        四、價值類型及其定義 ......................................... 12
        五、評估基準日 ............................................... 12
        六、評估依據 ................................................. 13
        七、評估方法 ................................................. 16
        八、評估程序實施過程和情況 ................................... 25
        九、評估假設 ................................................. 29
        十、評估結論 ................................................. 29
        十一、特別事項說明 ........................................... 31
        十二、評估報告使用限制說明 ................................... 32
        十三、評估報告日 ............................................. 33
    評估報告附件 ......................................... 34
    北京中企華資產評估有限責任公司                                          1
                  華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視進行增資評估項目評估報告
                            注冊資產評估師聲明
    一、我們在執行本資產評估業務中,遵循相關法律法規和資產評估準則,恪守獨立、客觀和公正的原則;根據我們在執業過程中收集的資料,評估報告陳述的內容是客觀的,并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
    二、評估對象涉及的資產、負債清單由委托方、被評估企業申報并經其簽章確認;所提供資料的真實性、合法性、完整性,恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
    三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系;與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系,對相關當事方不存在偏見。
    四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查;我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注,對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗,并對已經發現的問題進行了如實披露。
    五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制,評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
    北京中企華資產評估有限責任公司                                          1
                  華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視進行增資評估項目評估報告
                                 評估報告摘要
                        重要提示
      本摘要內容摘自評估報告正文,欲了解本評估項目的詳
    細情況和合理理解評估結論,應當閱讀評估報告正文。
    北京中企華資產評估有限責任公司接受華映科技(集團)股份有限公司的委托,根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則,按照必要的評估程序,對科立視材料科技有限公司股東全部權益在評估基準日的市場價值進行了評估。現將評估報告摘要如下:
    評估目的:華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視材料科技有限公司進行增資,華映科技(集團)股份有限公司委托北京中企華資產評估有限責任公司對所涉及的科立視材料科技有限公司股東全部權益價值進行評估,為上述經濟行為的實施提供資產價值參考。
    評估對象:科立視材料科技有限公司股東全部權益價值
    評估范圍:科立視材料科技有限公司的全部資產及負債,包括流動資產、固定資產、在建工程、無形資產、其他非流動資產、流動負債、非流動負債。
    評估基準日:2014 年 6 月 30 日
    價值類型:市場價值
    評估方法:資產基礎法、收益法。
    評估結論:經分析,本評估報告選用資產基礎法評估結果作為評估結論。具體結論如下:
    截至評估基準日,科立視材料科技有限公司資產賬面值為103,071.80 萬元,評估值為 103,138.81 萬元,增值額為 67.01 萬元,增值率為 0.07%;負債賬面值為 68,241.72 萬元,評估值為 65,192.96萬元,減值額為 3,048.76 萬元,減值率為 4.47%;所有者權益賬面值為34,830.08 萬元,評估值為 37,945.85 萬元,增值額為 3,115.77 萬元,增值率為 8.95%。資產評估結果匯總表如下:
    北京中企華資產評估有限責任公司                                          2
                     華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視進行增資評估項目評估報告
                                 資產評估結果匯總表
                                                             金額單位:人民幣萬元
                              賬面價值       評估價值      增減值        增值率%
       項       目
                                  A             B          C=B-A       D=C/A×100%
    流動資產                1     18,736.06      18,705.29        -30.77            -0.16
    非流動資產              2     84,335.75      84,433.52         97.77             0.12
    長期股權投資            3             0.00          0.00        0.00
    投資性房地產            4             0.00          0.00        0.00
    固定資產                5     25,040.25      27,486.95      2,446.70             9.77
    在建工程                6     52,609.91      50,680.58     -1,929.33            -3.67
    無形資產                7      1,097.84       1,694.49        596.65            54.35
    其中:土地使用權        8        816.33       1,341.86        525.53            64.38
    其他非流動資產          9      5,587.75       4,571.50     -1,016.25         -18.19
    資產總計           10   103,071.80 103,138.81             67.01             0.07
    流動負債                11    17,376.13      17,376.13          0.00             0.00
    非流動負債              12    50,865.60      47,816.83     -3,048.76            -5.99
    負債合計           13    68,241.72      65,192.96     -3,048.76            -4.47
    所有者權益           14    34,830.08      37,945.85      3,115.77             8.95
    科立視材料科技有限公司股東全部權益評估值為 37,945.85 萬元。
    本報告評估結論未考慮流動性對股權價值的影響。
    本評估報告僅為報告中描述的經濟行為提供資產價值參考,評估結論的使用有效期自評估基準日 2014 年 6 月 30 日起一年有效。
    評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
    北京中企華資產評估有限責任公司                                              3
                  華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視進行增資評估項目評估報告
              華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視
                     材料科技有限公司進行增資項目
                                 評估報告正文華映科技(集團)股份有限公司:
    北京中企華資產評估有限責任公司接受貴公司的委托,根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則,采用資產基礎法和收益法,按照必要的評估程序,對貴公司擬對科立視材料科技有限公司進行增資事宜涉及的科立視材料科技有限公司股東全部權益在 2014 年 6 月 30 日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下。
    一、委托方、被評估企業和業務約定書約定的其他評估報告使用者
    本報告委托方為華映科技(集團)股份有限公司,被評估企業為科立視材料科技有限公司,業務約定書約定的其他評估報告使用者為委托方上級主管部門以及法律、法規規定的其他評估報告使用者。
    (一) 委托方概況
    企業名稱:華映科技(集團)股份有限公司
    注冊地址:福州市馬尾區儒江西路 6 號 1#第三、四層
    注冊資本:70049.3506 萬人民幣
    法定代表人:唐遠生
    企業類型:股份有限公司(中外合資、上市) A 股并購
    經營范圍:從事新型平板顯示器件、液晶顯示屏、模組及零部件的研發、設計、生產、銷售和售后服務。(銷售限于自產產品,凡涉及審批許可項目的,只允許在審批許可的范圍和有效期限內從事生產經營)
    (二) 被評估企業簡介
    1.企業簡況
    企業名稱:科立視材料科技有限公司
    北京中企華資產評估有限責任公司                                          4
                  華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視進行增資評估項目評估報告
    注冊地址:福建省福州市馬尾區快安 77 號地 1#樓第二層
    注冊資本:7500 萬美元
    法定代表人:李學龍
    企業類型:有限責任公司(臺港澳與境內合資)
    經營范圍:從事平板顯示屏及觸控組件材料器件的研發、設計、生產、銷售和售后服務。(以上經營范圍涉及許可經營項目的,應在取得有關部門的許可后方可經營)
    2.股權結構
    科立視材料科技有限公司(以下簡稱科立視)于 2011 年 7 月 28 日取得福建省對外貿易經濟合作廳閩外經貿外資[2011]306 號文件《福建省對外貿易經濟合作廳關于設立中外合資企業科立視材料科技有限公司的批復》,由華映科技(集團)股份有限公司與香港的金豐亞太有限公司(GOLDMAX ASIA PACIFIC LIMITED)共同在福州出資設立的中外合資企業,投資總額 17,000 萬美元,登記注冊資本為 7,500 萬美元。其中:華映科技(集團)股份有限公司出資以人民幣現金折 6,210 萬美元,占注冊資本的 82.80%;金豐亞太有限公司以現匯出資 1,290 萬美元,占注冊資本的 17.20%。根據科立視公司章程和合資雙方訂立的合同,科立視注冊資本由合營雙方按其出資比例分期繳付,第一期在合營企業營業執照簽發之日起三個月內繳付注冊資本的 26.70%,余下部分在兩年內繳清并經中國注冊會計師驗資。首期出資額 2,000 萬美元,已經福建眾誠有限責任會計師事務所 2011 年 8 月 26 日《(2011)閩眾會外驗字 023 號》驗資報告確認;第二期出資額 2,000 萬美元,已經福建眾誠有限責任會計師事務所 2011 年 12 月 2 日《(2011)閩眾會外驗字 029 號》驗資報告確認;第三期出資額 960 萬美元,已經福建眾誠有限責任會計師事務所 2012 年 8 月 6 日《(2012)閩眾會外驗字 013 號》驗資報告確認;第四期出資額 670 萬美元,已經福建眾誠有限責任會計師事務所 2013 年 2月 6 日《(2013)閩眾會外驗字 002 號》驗資報告確認;第五期出資額670 萬美元,已經福建眾誠有限責任會計師事務所 2013 年 4 月 23 日《(2013)閩眾會外驗字 008 號》驗資報告確認;第六期出資額 1200萬美元,已經福建眾誠有限責任會計師事務所 2013 年 8 月 2 日《(2013)
    北京中企華資產評估有限責任公司                                          5
                           華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視進行增資評估項目評估報告閩眾會外驗字 018 號》驗資報告確認。至此,累計實收資本 7,500 萬美元,占已登記注冊資本總額的 100%。截至評估基準日,各股東持股金額及比例如下表:
                                                    注冊資本       注冊資本比    實際出資額         占注冊資本
    序號                 股東名稱或姓名
                                                (萬美元)              例       (萬美元)              比例
    1      華映科技(集團)股份有限公司                  6,210.00          82.80%          6,210.00           82.80%
    2      金豐亞太有限公司                              1,290.00          17.20%          1,290.00           17.20%
        合計                                          7,500.00         100.00%          7,500.00          100.00%
       3.產權和經營管理結構
       科立視目前共有華映科技(集團)股份有限公司和金豐亞太有限公司兩位法人股東,其中股東華映科技(集團)股份有限公司系境內上市公司,其持有 82.80%股權,擁有絕對控股權;股東金豐亞太有限公司系注冊在香港的外資企業,其持有 17.20%股權。科立視擁有一支高素質、高專業的經營管理團隊,由行業內的技術研發人才、營銷人才和各類管理人才組成,具有長期的從業經歷和豐富的行業經營經驗。現有員工人數 219 人,其中外籍員工 24 人,大陸籍員工 195 人。中高層主管 30 人,技術人才 53 人,一線生產人才 57 人,后勤輔助人才 79 人。組織機構如下:
                                                           CEO
                                                執行助理
         財務總處        人力行政    營運總處   研發總處         工程總處    投資人關      採購處        新建工程
                            處                                                 系處                         處
               市場銷售          制造部    資訊部      法務智權
                    處                                     處
       4.近年資產、財務和經營狀況
       被評估企業近年資產負債表如下:
    北京中企華資產評估有限責任公司                                                                      6
                     華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視進行增資評估項目評估報告
                                                                       金額單位:人民幣萬元
    項目           2011 年 12 月 31 日     2012 年 12 月 31 日   2013 年 12 月 31 日   2014 年 6 月 30 日
    流動資產                    23,515.41               37,013.87             23,896.73             18,736.06
    長期股權投資                      0.00                    0.00                   0.00                 0.00
    固定資產                       224.88                   510.47            20,235.25             25,040.25
    在建工程                       383.84               30,406.22             52,674.20             52,609.91
    無形資產                       859.44                1,093.40              1,152.37              1,097.84
    其他非流動資產                 135.52                1,147.84              5,485.80              5,587.75
    資產總計                    25,119.08               70,171.80            103,444.36            103,071.80
    流動負債                         83.65               1,451.72             10,594.38             17,376.13
    非流動負債                        0.00              40,667.40             54,987.87             50,865.60
    負債合計                         83.65              42,119.12             65,582.26             68,241.72
    所有者權益                  25,035.43               28,052.68             37,862.10             34,830.08
    被評估企業近年利潤表如下:
                                                                        金額單位:人民幣萬元
             項目               2011 年度          2012 年度       2013 年度      2014 年 1-6 月
    一、營業收入                               0.00           0.00            0.00                0.00
    減:營業成本                               0.00           0.00            0.00                0.00
    營業稅金及附加                         0.00           0.00            0.00                0.00
    銷售費用                               0.00           0.00            0.00                0.00
    管理費用                          538.98         4,123.21        8,214.15            3,822.76
    財務費用                              10.37         -46.65          -68.41               462.27
    資產減值損失                           0.00           0.74           -0.56                1.32
    加:公允價值變動收益                       0.00           0.00            0.00                0.00
    投資收益                               0.00           0.00            0.00                0.00
    二、營業利潤                        -549.35         -4,077.29       -8,145.19           -4,286.35
    加:營業外收入                             0.65           0.65          161.39               23.55
    減:營業外支出                             0.00           0.00            2.68                5.04
    北京中企華資產評估有限責任公司                                                           7
                  華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視進行增資評估項目評估報告
    三、利潤總額                     -548.70    -4,076.64     -7,986.48      -4,267.85
    減:所得稅費用                    -135.52    -1,012.32     -1,990.86      -1,235.83
    四、凈利潤                       -413.18    -3,064.32     -5,995.62      -3,032.02
    被評估企業評估基準日、2013 年度、2012 年度、2011 年度的會計報表均經福建華興會計師事務所(特殊普通合伙)審計,并發表了標準無保留意見。
    科立視生產觸控顯示屏用高鋁硅酸鹽蓋板玻璃,該產品材料強度是鈉鈣玻璃的 10 倍,價格是鈉鈣玻璃的 15 倍,將是中國第一家以溢流下拉法制造此類高端產品的企業。產品為高強度設計的玻璃,壓應力高,具有壓應層深、表面品質高、可快速達到理想化學強度的特點,可應用于智能手機(平板,2.5D 及 3D 蓋板)、筆記本電腦及平板電腦、汽車觸控平板、移動設備等。項目建設地點位于福州經濟技術開發區科技園區KA-D-12 地塊,目前已通過立項合計兩期共計 4 條生產線,第一期投資1.7 億美元,用地 36 畝,新建生產廠房(含庫房)、生產辦公樓、以及廢料場(倉庫)、空壓機房、配電房、氧氣罐等公用配套設施,總建筑面積為 26240.17 平方米。一期建設一條日產 5 噸的觸控顯示屏材料生產線,規劃年產厚度為 0.55 mm 的 4.5 代大板(730mmx920mm)76 萬平方米。一期工程已于 2013 年 9 月基本建設完畢,2013 年 10 月投入試生產,預計 2014 年 11 月將正式投產。第二期共 3 條生產線,預計總投資 29760萬美元,二期項目可利用一期建筑面積約 18719 ㎡,新增投資主要為設備購臵及安裝、一期廠房改造及辦公樓裝修等。二期擬建設三條日產各8.5 噸的觸控顯示屏材料生產線,各產線規劃年產厚度為 0.55 mm 的 5代大板(1100mmx1300mm)150 萬平方米。二期項目開工及投產時間計劃如下:
    二期產線           開工時間                 試產時間             正式生產時間
    Line 2        2014 年 11 月             2016 年 1 月           2016 年 4 月
    Line 3         2015 年 3 月             2016 年 3 月           2016 年 5 月
    Line 4         2015 年 5 月             2016 年 6 月           2016 年 8 月
    5.被評估企業與委托方的關系
    委托方華映科技(集團)股份有限公司系被評估企業科立視材料科技有限公司的股東。
    北京中企華資產評估有限責任公司                                             8
                  華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視進行增資評估項目評估報告
    (三) 業務約定書約定的其他評估報告使用者
    本評估報告僅供委托方、委托方上級主管部門和法律、法規規定的評估報告使用者使用,不得被其他任何第三方使用或依賴。
    二、評估目的
    根據華映科技(集團)股份有限公司文件《華映科技(集團)股份有限公司第六屆董事會第十七次會議決議》,華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視材料科技有限公司進行增資,華映科技(集團)股份有限公司委托北京中企華資產評估有限責任公司對所涉及的科立視材料科技有限公司股東全部權益價值進行評估,為上述經濟行為的實施提供資產價值參考。
    三、評估對象和評估范圍
    (一)評估對象
    本報告評估對象為科立視材料科技有限公司的股東全部權益價值。
    (二)評估范圍
    1.評估范圍內容
    本報告評估范圍包括科立視材料科技有限公司的全部資產和負債,具體包括流動資產、固定資產、在建工程、無形資產、其他非流動資產、流動負債、非流動負債等。至評估基準日 2014 年 6 月 30 日,各類資產、負債的賬面金額如下表:
                                                            金額單位:人民幣元
                       項目                                  賬面價值
    流動資產                                                    187,360,571.90
    非流動資產                                                  843,357,457.61
       長期投資                                                             0.00
       固定資產                                                 250,402,471.17
       在建工程                                                 526,099,108.89
       無形資產                                                  10,978,380.83
    其他非流動資產                                                55,877,496.72
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    資產總計                                                    1,030,718,029.51
    流動負債                                                    173,761,259.41
    非流動負債                                                  508,655,957.52
    負債合計                                                     682,417,216.93
    所有者權益                                                   348,300,812.58
    上述賬面值業經福建華興會計師事務所(特殊普通合伙)審計并發表標準無保留意見。納入評估范圍的資產與上述經濟行為所涉及的資產范圍一致。
    2.評估范圍內重要資產的說明
    (1)關于貨幣資金
    貨幣資金賬面價值 93,282,257.88 元,核算內容主要為現金、銀行存款、其他貨幣資金等。其中銀行存款共計 91,241,827.28 元,分別存放在國家開發銀行福建省分行、中國民生銀行福州臺江支行、光大銀行福州臺江支行、中信銀行福州馬尾支行、招商銀行福州分行萬達支行等,共 20 個銀行戶頭;其他貨幣資金共計 2,000,000.00 元,系存放在建設銀行福建省分行營業部的保證金存款。
    (2)關于其他流動資產
    其他流動資產賬面價值 89,247,365.79 元,核算內容為增值稅留抵稅額。企業投產實現銷售后可對銷項稅進行抵扣。
    (3)關于房屋建筑物類資產
    房屋建筑物類資產包括房屋建筑物和構筑物,賬面原值合計192,880,774.27 元,賬面凈值合計 186,727,693.41 元。房屋建筑物共 4項,建筑面積合計 26,240.17 平方米,均未取得權屬證書,房屋建筑物的主要用途包括廠房及辦公樓、變電站、動力機房、警衛室等,建筑結構包括鋼框架結構、鋼混結構、磚混結構等;構筑物主要為道路、圍墻、水池及水泵房、室外管架工程、雨污水排水工程等。以上房屋建(構)筑物建成投入使用于 2013 年之后,均為企業自建房。房屋建筑物所占用土地使用權均已納入評估范圍。
    (4)關于設備類資產
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    設備類資產包括機器設備、車輛及電子設備,賬面原值合計68,973,771.26 元,賬面凈值合計 63,674,777.76 元,機器設備主要是已轉固的用于平板顯示屏及觸控組件材料器件生產的輔助設備,如動力機電設備、變配電設備、螺桿機組,離心式動力冰水機、柴油發電機、通風設備、鋼平臺,冷卻塔,混料機等,購臵并啟用于 2013 年至 2014年間,目前均可正常使用;車輛均屬非營運車輛,主要用于公務、運輸等方面,包括小型普通客車、大型普通客車等,購臵并啟用于 2010 年至2013 年間。目前車輛均可正常使用。所有車輛行駛證至評估基準日均在年檢有效期內,證載所有人均為科立視材料科技有限公司;電子設備主要是辦公電子設備(如打印機、電腦)以及空調、冰箱、飲水機、服務器、RD 實驗室實驗儀器、其他辦公用品等,購臵并啟用于 2011 年至 2014 年間,目前均可正常使用。
    (5)關于在建工程
    在建工程為一期項目土建工程和設備安裝工程,賬面值合計526,099,108.89 元。
    ①土建工程
    評估范圍內的在建土建工程主要為科立視材料科技有限公司廠區土建工程的設計費、監理費、樁基檢測費、其他前期費用及南側圍墻工程、辦公樓玻璃幕墻工程、綠化工程、零星工程等,共計 19 項。賬面值10,611,778.32 元。
    ②設備安裝工程
    評 估 范 圍 內 的 在 建 設 備 安 裝 工 程 共 計 115 項 , 賬 面 值515,487,330.57 元,為已支付的工程設備款及資本化利息等,設備安裝工程的主要是科立視材料科技有限公司觸控顯示屏材料器件一期項目多項設備的設備費及安裝費用的進度款,主要包括 EG 設備工程(熔煉設備、精煉設備、成型設備、退火設備、脫銷設備)、EOA 設備工程(水平切割設備、自動包裝設備、自動供料設備、垂直切割設備、自動校驗設備、自動判定設備),廠房空調,客貨梯,配電工程,廠房空調、融爐通風工程以及各類實驗用儀器儀表等。
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    其中 EG 設備、EOA 設備及部分實驗用儀器儀表為進口設備。至評估基準日,在建設備安裝工程已進入聯合試生產階段。
    (6)關于土地使用權
    無形資產-土地使用權共 1 宗,賬面值 8,163,258.14 元,土地面積24004.7 平方米,土地用途為工業,使用權類型為出讓,已辦理《國有土地使用證》,證載土地使用權人為科立視材料科技有限公司。
    (7)關于遞延所得稅資產
    遞延所得稅資產賬面價值 43,745,215.02 元,核算內容為未彌補虧損、遞延收益、預提費用、資產減值準備產生的由可抵扣暫時性差異產生的遞延所得稅資產。
    (8)關于其他非流動資產
    其他非流動資產賬面價值 12,132,281.70 元,核算內容為預付的設備購臵款。
    3.企業申報的無形資產情況
    企業申報的賬面記錄的無形資產(土地使用權除外)為軟件,共 3項,主要為財務、管理軟件,賬面值 2,815,122.69 元。
    4.企業申報的表外資產情況
    企業未申報表外資產。
    5.引用其他機構報告的情況
    本評估報告未引用其他機構報告。
    四、價值類型及其定義
    綜合考慮本次評估目的、評估對象所處的市場條件、評估對象的自身條件以及評估的假設前提,確定本報告評估結論的價值類型為市場價值。
    市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下,評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
    五、評估基準日
    本報告評估基準日是 2014 年 6 月 30 日。
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    該評估基準日由委托方確定,確定評估基準日主要考慮評估目的所對應經濟行為的實現日、會計期末等因素。
    六、評估依據
    (一) 行為依據
    1.《華映科技(集團)股份有限公司第六屆董事會第十七次會議決
        議》。
    (二) 法律法規依據
    1. 《中華人民共和國公司法》;
    2. 《中華人民共和國證券法》;
    3. 《中華人民共和國企業所得稅法》;
    4. 《中華人民共和國土地管理法》;
    5. 《中華人民共和國城市房地產管理法》;
    6. 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅務總局令第50號);
    7. 《房地產估價規范》(GB/T 50291-1999);
    8. 《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508-2001);
    9.《土地利用現狀分類》(GB/T 21010-2007);
    10. 《企業會計準則》;
    11. 其他相關法律、法規、通知文件等。
    (三) 評估準則依據
    1. 《資產評估準則──基本準則》(財企[2004]20號);
    2. 《資產評估職業道德準則──基本準則》(財企[2004]20號);
    3. 《資產評估準則──評估程序》(中評協[2007]189號);
    4. 《資產評估準則──工作底稿》(中評協[2007]189號);
    5. 《資產評估準則──機器設備》(中評協[2007]189號);
    6. 《資產評估準則──不動產》(中評協[2007]189號);
    7. 《資產評估準則──企業價值》(中評協[2011]227號);
    8. 《資產評估準則──評估報告》(中評協[2011]230號);
    9. 《資產評估準則──業務約定書》(中評協[2011]230號);
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    10. 《資產評估職業道德準則──獨立性》(中評協[2012]248號);
    11. 《評估機構業務質量控制指南》(中評協[2010]214號);
    12. 《企業國有資產評估報告指南》(中評協[2011]230號);
    13. 《資產評估價值類型指導意見》(中評協[2007]189號);
    14. 《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協[2003]18號)。
    (四) 權屬依據
    1.主要設備購臵合同及發票;
    2.國有土地使用證、車輛行駛證;
    3.企業章程、基準日會計報表、營業執照等;
    4.相關業務合同或協議。
    (五) 取價依據
    1.機械工業出版社《機電產品報價手冊》(2014年);
    2.被評估企業近期與供貨商簽訂的主要設備購臵合同;
    3.《機動車強制報廢標準規定》(商務部、發改委、公安部、環境保護部令2012年第12號);
    4.《機械工業建設項目概算編制辦法及各項概算指標》(機械計[1995]1041號);
    5.《福建省建筑工程消耗量定額》(FJYD-101-2005);
    6.《福建省安裝工程消耗量定額》(FJYD-301~312-2012);
    7.《福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》(FJYD-201-2005);
    8.《福建省建筑安裝費用定額》(2003版);
    9.《福建省工程造價信息》;
    10. 《全國統一建筑安裝工程工期定額》;
    11. 《國家發展改革委、建設部關于印發的通知》(發改價格[2007]670號);
    12. 《國家計委、建設部關于發布的通知》(計價格[2002]10號);
    13. 《國家計委關于印發的通知》(計價格[2002]1980號);
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    14. 《財政部關于發布的通知》(財建[2002]394號);
    15. 《國家計委關于印發的通知》(計價格[1999]1283號);
    16. 《國家計委、國家環境保護總局關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》(計價格[2002]125號);
    17. 《福建省物價局關于規范建設工程造價咨詢服務收費有關問題的通知》(閩價[2002]房457號);
    18. 《房屋完損等級評定標準》;
    19. 《 福 建 省 人 民 政 府 關 于 調 整 征 地 補 償 標 準 的 通 知 》 ( 閩 政[2012]57號);
    20. 《福建省耕地占用稅實施辦法》(閩政[2008]17號);
    21. 《福建省物價局等關于重新規范土地系統收取征地管理費有關問題的通知》(閩價[2002]房237號);
    22. 《關于福建省耕地開墾費征收和使用規定》(閩政[2000]98號);
    23. 《福建省城市基礎設施配套費征收管理規定》(閩政[2002]53號);
    24. 《福建省勞動和社會保障廳關于轉發的通知》(閩勞社文[2007]349號);
    25. 福州市馬尾區人民政府《關于公布2011年度城鎮土地級別和基準地價的通知》(榕開政[2012]11號);
    26. 被評估企業提供的歷年生產經營數據及未來預測數據;
    27. 被評估企業提供的歷年財務報表、審計報告;
    28. 被評估企業提供的生產經營、財務管理等相關資料;
    29. 被評估企業提供的未來發展規劃、投資計劃等;
    30. 評估人員市場調查獲取的相關資料;
    31. 其他相關資料。
    (六) 其他參考依據
    1.被評估企業提供的資產評估申報明細表和有關資產調查表;
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    2.《資產評估常用數據與參數手冊》;
    3.福建華興會計師事務所(特殊普通合伙)出具的閩華興所(2014)審字G-169號審計報告;
    4.評估機構信息庫。
    七、評估方法
    (一)評估方法的選擇
    資產評估的基本方法有成本法、收益法和市場法,進行資產評估,需要根據評估對象特點、價值類型、資料收集情況等相關條件,分析三種基本方法的適用性,恰當選擇一種或多種評估方法。
    企業價值評估中的成本法也稱資產基礎法,是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎,合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值,確定評估對象價值的評估方法。資產基礎法適用的前提是:①被評估企業處于持續經營狀態;②被評估企業具有預期獲利潛力;③具備可利用的相關資料。
    企業價值評估中的收益法,是指將預期收益資本化或者折現,確定評估對象價值的評估方法。收益法適用的前提是:①被評估企業未來預期收益及獲得預期收益所承擔的風險可以預測并可以用貨幣衡量;②被評估企業預期收益年限可以預測。
    企業價值評估中的市場法,是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較,確定評估對象價值的評估方法。市場法適用的前提是:①存在一個活躍的公開市場,且市場數據比較充分;②可收集到與被評估企業可比的參考企業或交易案例的相關市場數據,且相關數據充分、適當、可靠。
    由于無法收集到與被評估企業可比的上市公司或交易案例的市場數據,采用市場法評估的條件不具備,而被評估企業提供了評估范圍內資產和負債的有關歷史資料、歷史年度的經營和財務資料以及未來經營收益預測的有關數據和資料,評估人員通過分析被評估企業提供的相關資料并結合對宏觀經濟形勢、被評估企業所處行業的發展前景以及被評估企業自身的經營現狀的初步分析,被評估企業可持續經營且運用資產基
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    (二)資產基礎法簡介
    企業價值評估中的資產基礎法,是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎,合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值,確定評估對象價值的評估方法。各資產、負債的具體評估方法如下:
    1.流動資產
    (1)貨幣資金
    被評估企業貨幣資金的核算內容包括現金、銀行存款和其他貨幣資金。對于現金,評估人員通過對被評估企業評估現場工作日庫存現金進行盤點,再根據評估基準日至盤點日的現金進出數倒推評估基準日現金數的方法進行核實;對于銀行存款,評估人員將銀行存款的賬面數額與銀行對帳單進行了核對并根據余額調節表進行試算平衡,同時向銀行函證進行核實;對于其他貨幣資金,通過查閱相關賬簿、憑證、對賬單,必要時通過函證進行核實。各科目經核實無誤后,以經核實后的賬面值確定評估值。
    (2)其他應收款
    評估人員通過查閱相關賬簿、憑證、業務合同,以及對大額款項進行函證等方法對應收款項進行核實,并借助于歷史資料和現場調查核實的情況,具體分析債權數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等情況。在此基礎上,按預計可回收金額確定應收款項的評估值。
    (3)預付賬款
    評估人員通過查閱相關賬簿、憑證、業務合同,以及對大額款項進行函證等方法對預付款項進行核實,并借助于歷史資料和現場調查核實的情況,具體分析預付賬款發生時間和所對應的業務、催收貨物情況、期后到貨情況等。在此基礎上,以今后可收回相應的資產或獲得相應的權利計算確定評估值。
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    (4)存貨
    存貨為原材料,原材料主要為生產用原料和備品備件等。評估時以經核實的各類原材料的數量和評估基準日的市場價格,并考慮合理運輸費及合理損耗后計算確定評估值。
    (5)其他流動資產:通過查閱相關賬簿、憑證,了解評估基準日后是否尚存相應資產或權利,在核實無誤的基礎上確定評估值。
    2.固定資產
    評估范圍內的固定資產包括設備類資產和房屋建筑物類資產。
    (1)設備類資產
    設備類資產包括機器設備、車輛及電子設備,根據本項目的性質及評估范圍內設備類資產的特點,本次評估采用成本法。計算式如下:
    評估值=重臵成本×成新率
    ①重臵成本的確定
    Ⅰ.機器設備
    需要安裝的機器設備重臵成本計算式如下:
    重臵成本=設備購臵費+運雜費+安裝調試費+前期及其他費用+資金成本-可抵扣增值稅
    不需要安裝或僅需簡易安裝的機器設備重臵成本計算式如下:
    重臵成本=設備購臵費+運雜費-可抵扣增值稅
    設備購臵費:國產設備購臵費主要通過查詢有關報價手冊或向銷售廠商詢價確定;進口設備通過查詢有關報價手冊或向銷售廠商詢價確定其到岸價(或離岸價)并根據有關概算指標結合設備的實際情況確定從屬費用。
    運雜費:若設備購臵費不包含運雜費,則根據有關概算指標并結合設備的運距、重量、體積等因素綜合確定。
    安裝調試費:若設備購臵費不包含安裝調試費,則根據有關概算指標并結合設備安裝工程的規模、性質等因素綜合確定安裝調試費。
    前期及其他費用:前期及其他費用包括前期工作咨詢費、環境影響評價費、勘察設計費、招標代理費、建設單位管理費、工程監理費、聯合試運轉費等,根據有關定額和計費標準結合項目的實際情況計取。
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    資金成本:根據本項目合理的建設工期和評估基準日相應期限的金融機構人民幣貸款基準利率,以設備購臵費、運雜費、安裝調試費、前期及其他費用之和為基數按照資金均勻投入計算。
    可抵扣增值稅:根據相關法規,對于符合增值稅抵扣條件的機器設備,其重臵成本扣除可抵扣增值稅。
    Ⅱ.車輛
    對于車輛,通過市場調查確定車輛購臵費,加上車輛購臵稅和其它合理的費用(如牌照費)確定其重臵成本,對于符合增值稅抵扣條件的車輛,其重臵成本扣除可抵扣增值稅。
    Ⅲ.電子設備
    對于電子設備,一般通過市場調查確定市場購臵價扣除可抵扣增值稅作為重臵成本,部分需要安裝的電子設備參照機器設備評估。
    ②成新率的確定
    依據設備經濟壽命年限和已使用年限,通過對設備使用狀況的現場調查,綜合考慮實際技術狀況、設備負荷與利用率、維修保養狀況等因素綜合確定其成新率。
    Ⅰ.對于重大及主要設備,依據設備經濟壽命年限和已使用年限,通過對設備使用狀況的現場調查,綜合考慮實際技術狀況、設備負荷與利用率、維修保養狀況等因素綜合確定其尚可使用年限,并采用以下計算式確定其成新率:
    成新率=尚可使用年限/經濟壽命年限×100%
    Ⅱ.對于一般設備,原則上采用理論成新率(年限法成新率)確定,如設備實際狀況與理論成新率差別較大時,則根據勘察結果加以調整。計算式如下:
    成新率=理論成新率(年限法成新率)×調整系數
    其中理論成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限×100%
    Ⅲ.對于車輛,根據相關報廢標準,分別測算出年限法成新率和里程法成新率,按照孰低原則確定理論成新率,并根據勘察結果加以調整。計算式如下:
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    成新率=理論成新率×調整系數
    (2)房屋建筑物類資產
    評估范圍內的房屋建筑物類資產為自建,主要為工業用房及配套附屬設施,本次評估采用成本法。
    根據本項目的性質和特點,本次評估采用房地分估。計算式如下:
    評估值=重臵成本×成新率
    ①重臵成本
    重臵成本=建筑安裝綜合造價+前期及其他費用+資金成本
    Ⅰ.建筑安裝綜合造價
    對于大型、價值高、重要的房屋建筑物,根據企業提供的相關資料,結合當地執行的定額標準和有關取費文件以及類似房屋建筑物的造價信息,采用分部分項法測算出各分部分項工程的綜合造價并加以匯總,計算得出房屋建筑物的建筑安裝綜合造價。
    對于價值量小、結構簡單的建(構)筑物采用單位比較法確定其建筑安裝綜合造價。
    Ⅱ.前期及其他費用
    前期及其他費用包括前期工作咨詢費、環境影響評價費、勘察設計費、招標代理費、建設單位管理費、工程監理費、工程造價咨詢服務費等,根據有關定額和計費標準結合項目的實際情況計取。
    Ⅲ.資金成本
    根據本項目合理的建設工期和評估基準日相應期限的金融機構人民幣貸款基準利率,以建筑安裝綜合造價、前期及其他費用之和為基數按照資金均勻投入計算。
    ②成新率
    依據房屋建筑物的經濟壽命年限和已使用年限,通過對房屋建筑物使用狀況的現場調查,綜合考慮房屋建筑物的實際使用狀況、歷史改造情況、維修保養狀況等因素綜合確定其成新率。
    Ⅰ.對于大型、價值高、重要的建(構)筑物,依據其經濟壽命年限、已使用年限,通過對其進行現場勘察,對各部位的使用狀況作出判斷,綜合確定其尚可使用年限,并采用以下計算式確定其成新率:
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    成新率=尚可使用年限/經濟壽命年限×100%
    Ⅱ.對于價值小、結構相對簡單的建(構)筑物,原則上采用理論成新率(年限法成新率)確定,如實際使用狀況與理論成新率差別較大時,則根據勘察結果加以調整。計算式如下:
    成新率=理論成新率(年限法成新率)×調整系數
    其中理論成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限×100%
    3.在建工程
    此次在建工程采用成本法評估。針對各項在建工程類型和具體情況,采用以下評估方法:
    (1)未完工項目:
    開工時間距評估基準日半年內的在建項目,根據其在建工程的賬面金額,經賬實核對后,以剔除其中不合理支出后的余值作為評估值。
    對于開工時間距評估基準日超過半年的在建工程,按成本法進行評估,其中資金成本按下列原則確定:
    ①利率按評估基準日金融機構人民幣貸款基準利率確定;
    ②工期根據項目規模和實際完工率,參照相關工期定額合理確定。
       對于主體工程已完工轉入固定資產的在建工程,并入相應固定資產評估。
    (2)純費用類在建項目:純費用類在建項目無物質實體,經核實所發生的支付對未來將開工的建設項目是必需的或對未來的所有者有實際價值的,在確認其與關聯的資產項目不存在重復計價的情況下,以核實后賬面價值作為評估值,否則按零值處理。
    4. 土地使用權
    評估范圍內單獨評估的土地使用權為工業用地,經分析,本次土地使用權的評估采用基準地價系數修正法、成本逼近法進行評估。通過對兩種方法的初步評估結果進行分析,在綜合考慮不同評估方法和初步評估結果的合理性及所使用數據的質量的基礎上,形成合理評估值。
    (1)基準地價系數修正法
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    基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正體系等估價成果,按照替代原則,就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較,并對照基準地價修正體系選取相應的修正系數對基準地價進行修正,進而求取待估宗地在評估基準日價格的方法。基本計算公式如下:
                                 V  Vb  1   Ki  K j
      式中: V ──土地使用權價格;
              Vb ──待估宗地對應的基準地價;
              K   i   ──影響宗地地價的區域因素、個別因素修正系數之和;
              K j ──估價期日、容積率、土地使用年期、土地開發程度等修正系數。
    (2)成本逼近法
    成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。基本計算公式如下:
                          V  Ea  Ed  T  R1  R2  R3  VE  R3
         式中: V ──土地使用權價格;
                Ea ──土地取得費(征地補償費);
                Ed ──土地開發費;
               T ──稅費;
               R1 ──利息;
                R2 ──利潤;
                R3 ──土地增值收益;
               VE ──土地成本價格。
    5. 其他無形資產
    本次評估范圍內的其他無形資產為各種外購軟件。對于評估基準日市場上有銷售且無升級版本的外購軟件,按照同類軟件評估基準日市場價格確認評估值。
    6. 遞延所得稅資產
    評估人員在核實了遞延所得稅資產核算的內容、產生的原因、形成過程、金額的準確性后,根據對應科目的評估處理情況計算確定遞延所得稅資產評估值。
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    7. 其他非流動資產
    其他非流動資產為預付的設備購臵款,評估人員通過查閱相關賬簿、憑證、業務合同,以及對大額款項進行函證等方法對預付款項進行核實,并借助于歷史資料和現場調查核實的情況,具體分析預付賬款發生時間和所對應的業務、催收貨物情況、期后到貨情況等。在此基礎上,以今后可收回相應的資產或獲得相應的權利計算確定評估值。
    8. 負債
    對于負債的評估,評估人員根據企業提供的各項目明細表及相關財務資料,對賬面值進行核實,以核實后的賬面值或企業實際應承擔的負債確定評估值。
    (三)收益法簡介
    企業價值評估中的收益法,是指將預期收益資本化或者折現,確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現法和現金流量折現法,經綜合分析,本次收益法評估采用現金流量折現法,并采用企業自由現金流折現模型,該模型的計算式如下:
    股東全部權益價值=企業整體價值-付息債務價值
    1.企業整體價值
    企業整體價值是股東全部權益價值和付息債務價值之和,計算式如下:
    企業整體價值=經營性資產價值+溢余資產價值+非經營性資產凈值
    (1)經營性資產價值
    經營性資產是指與被評估企業正常生產經營相關的,且企業自由現金流量預測所涉及的資產與負債。經營性資產價值的計算式如下:
                                    n
                                          Rt
                                 P               Pn  r
                                   t 1 (1  i)
                                              t
       式中: P ──經營性資產價值;
               t ──預測年度;
               i ──折現率;
               Rt ──第 t 年企業自由現金流量;
               n ──預測期年限;
               Pn ──預測期后企業自由現金流量(終值);
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               r ──終值折現系數。
    ①收益期和預測期
    通過分析被評估企業所處行業的發展前景及企業自身的經營情況,未發現有影響企業持續經營的事項,則設定收益期為無限年期。
    一般而言,企業近期的收益可以相對準確地預測,而遠期收益預測的準確性相對較差,根據被評估企業的情況,將企業的收益期劃分為預測期和預測期后兩個階段。
    ②預測期企業自由現金流量
    預測期內各年企業自由現金流量的計算式如下:
    企業自由現金流量=息前稅后凈利潤+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金變動額
    ③折現率
    本次評估收益額口徑為企業自由現金流量,按照收益額與折現率口徑一致的原則,折現率采用加權平均資本成本模型( WACC )確定。計算式如下:
                                                    1  T
                                     E         D
                      WACC  Ke            Kd
                                    D  E      D  E
      式中: K e ──權益資本成本;
              K d ──債務資本成本;
             E /(D  E )──權益資本占全部資本的比重;
             D /(D  E )──債務資本占全部資本的比重;
             T ──所得稅率。
    其中,權益資本成本 K e 采用資本資產定價模型( CAPM )確定,計算式如下:
                                 Ke  R f   L  MRP  Rc
         式中: R f ──無風險報酬率;
                 L ──股東權益的系統風險系數;
                MRP──市場風險溢價;
                Rc ──企業特定風險調整系數。
    ④預測期后企業自由現金流量(終值)
    預測期后企業自由現金流量(終值)是指預測期后的企業自由現金流
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                  華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視進行增資評估項目評估報告量折算至預測期末年的價值,本次評估設定被評估企業永續經營,且預計至預測期后,企業的經營收益趨于穩定,則預測期后現金流量(終值)計算式如下:
                                           Rn1
                                     Pn
                                            i
       式中: Pn ──預測期后企業自由現金流量(終值);
               Rn1 ──預測期后年度的企業自由現金流量。
    其中預測期后年度的企業自由現金流量根據預測期末年的企業自由現金流量調整確定。
    (2)溢余資產價值
    溢余資產是指超過企業正常經營所需的,企業自由現金流量預測未涉及的資產。本次評估根據資產的性質及特點,采用適當的方法進行評估。
    (3)非經營性資產凈值
    非經營性資產凈值是指與企業正常經營無關的,企業自由現金流量預測未涉及的資產和負債的凈值。本次評估根據資產、負債的性質和特點,分別采用適當的方法進行評估。
    2.付息債務價值
    付息債務是指評估基準日需要付息的債務,包括短期借款、一年內到期的長期借款、長期借款等,以核實后的賬面值或企業實際應承擔的負債確定評估值。
    八、評估程序實施過程和情況
    評估人員于 2014 年 8 月 10 日至 2014 年 9 月 5 日對評估對象進行了評估,主要評估程序實施過程和情況如下:
    (一)接受委托及前期準備
    評估機構在接受評估業務委托之前,采取與委托方等相關當事人討論、閱讀基礎資料、初步調查等方式,與委托方等相關當事人共同明確委托方和被評估企業基本情況、評估目的、評估基準日、評估對象和評估范圍等基本事項,對自身專業勝任能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價。
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    在接受委托后,根據評估對象的特點以及項目時間的總體要求,制訂資產評估工作計劃,組織并確定評估人員。根據評估對象的特點,向被評估企業提供資產評估申報明細表、資產調查表等,并指導企業填寫。
    (二)資產核實與現場調查
    根據被評估企業填寫的資產評估申報明細表等相關資料,評估人員對納入評估范圍內的資產和負債進行了核實,對企業財務、經營狀況進行系統調查。資產核實與調查的具體內容與過程如下:
    1.被評估企業總體情況的調查
    評估人員與企業管理人員進行訪談,了解企業總體概況、經營現狀、發展規劃和所處行業市場狀況等,收集并查閱企業的公司章程、驗資報告、審計報告等文件以及有關內部管理制度、人力資源、核心技術、研發狀況、銷售網絡、管理層構成等經營管理狀況的資料。
    2.各類資產、負債的核實與調查
    各類資產、負債的核實與調查的過程如下:
    (1)指導企業填報相關表格并準備資料
    指導被評估企業相關的財務與資產管理人員在資產清查的基礎上,按照評估機構提供的資產評估申報明細表、資產調查表及其填寫要求,進行登記填報,同時收集資產的權屬證明文件、工程合同資料、決算資料和反映性能、狀態、經濟技術指標等情況的文件資料。
    (2)初步核實企業提供的資產評估申報明細表及相關資料
    評估人員通過查閱有關資料,了解評估范圍內各類資產、負債的概況,審閱資產評估申報明細表及相關資料,檢查有無填列不全、資產項目不明確、漏項等現象,提請企業進行必要的修改和補充。
    (3)現場核實與調查
    依據資產評估申報明細表,評估人員對申報的各類資產及負債進行了現場核實與調查。針對不同的資產、負債的性質及特點,采用了不同的核實方法。
    ①非實物類資產及負債的核實
    非實物類資產及負債核實內容主要包括各類資產、負債的形成過程和賬面數據的準確性,核實方法主要包括查閱并核對相關憑證及合同等
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                  華映科技(集團)股份有限公司擬對科立視進行增資評估項目評估報告資料、詢問有關人員以及函證等。
    ②實物類資產的核實
    本次評估范圍內實物類資產主要包括現金、存貨、固定資產、土地使用權、在建工程等,各類資產的核實方法如下:
    Ⅰ.現金
    評估人員通過對被評估企業評估現場工作日庫存現金進行盤點,再根據評估基準日至盤點日的現金進出數倒推評估基準日現金數的方法進行核實。
    Ⅱ.存貨
    評估人員根據企業提供的存貨清單,核實有關購臵發票和會計憑證,了解存貨的保管、內部控制制度,按照重要性原則對其進行了監盤和抽點并根據存貨出入庫記錄倒推至評估基準日以核實賬面數據,同時核實其是否存在殘、次、冷、背等情況。
    Ⅲ.固定資產
    對于設備類資產,按照覆蓋各類、典型勘察的原則進行現場勘察,勘察內容包括:現場核對設備名稱、規格型號、生產廠家及數量是否與資產評估申報明細表一致;向企業設備管理人員和操作人員了解設備的技術性能、生產能力、運行狀況、維護管理情況等。在現場勘察的同時,評估人員查閱并收集了主要設備的購臵合同或發票,了解設備賬面原值的構成。
    對于房屋建筑物類資產,根據企業提供的資產評估申報明細表對評估范圍內的房屋建筑物類資產進行現場勘察,了解房屋建筑物的建筑面積或工程量、層數、層高、建筑結構、竣工時間、已使用年限、裝修狀況及年限、維修情況以及目前技術狀態,作為評估時的參考依據。同時,收集了當地同類房屋建筑物的造價信息以及相關市場信息等評估資料。
    Ⅳ.土地使用權
    根據企業提供的資產評估申報明細表及其他相關資料對評估范圍內的土地使用權進行現場核實與調查,了解土地位臵、使用權類型、開發程度、權利狀況、區位條件、利用狀況以及賬面值的構成等情況,同時調查了當地同類土地的市場信息。
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    Ⅴ.在建工程
    通過查閱相關合同、工程預算書以及付款憑證等資料,了解項目的概況、建設方式、建設工期、工程總造價以及賬面值的構成等情況,同時對在建工程現場勘察,了解其形象進度。
    (4)完善資產評估申報明細表
    根據現場核實結果,進一步完善資產評估申報明細表,以做到“表”、“實”相符。
    (5)查驗權屬資料
    對評估范圍內相關資產的權屬資料進行必要的查驗。
    3.盡職調查
    評估人員為了充分了解被評估企業的經營管理狀況,進行了必要的盡職調查。盡職調查的主要內容如下:
    (1)被評估企業的歷史沿革、主要股東及持股比例、產權和經營管理結構;
    (2)被評估企業的資產、財務、生產經營管理狀況;
    (3)被評估企業的經營計劃、發展規劃和財務預測信息;
    (4)評估對象、被評估企業以往的評估及交易情況;
    (5)影響被評估企業生產經營的宏觀、區域經濟因素;
    (6)被評估企業所在行業的發展狀況與前景;
    (7)其他相關信息。
    (三)評估匯總及撰寫初稿
    針對評估對象的具體情況,選擇合理的評估方法,選取相應的公式和參數進行分析、計算和判斷,形成初步評估結果。項目負責人對初步評估結果進行匯總、分析后撰寫評估報告初稿。
    (四)內部審核及出具報告
    根據評估機構業務流程管理辦法,項目負責人在完成評估報告初稿后提交公司內部審核。項目負責人在內部審核完成后,形成評估報告征求意見稿并提交委托方征求意見,根據反饋意見進行合理修改后形成評估報告正式稿并提交委托方。
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    九、評估假設
    本評估報告分析估算采用的假設條件如下:
    (一)一般假設
    1.假設評估基準日后被評估企業持續經營。
    2.假設評估基準日后被評估企業所處國家和地區的政治、經濟和社會環境無重大變化。
    3.假設評估基準日后國家宏觀經濟政策、產業政策和區域發展政策無重大變化。
    4.假設和被評估企業相關的利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性征收費用等評估基準日后不發生重大變化。
    5.假設評估基準日后被評估企業的管理層是負責的、穩定的,且有能力擔當其職務。
    6.假設被評估企業完全遵守所有相關的法律法規。
    7.假設評估基準日后無不可抗力對被評估企業造成重大不利影響。
    (二)特殊假設
    1.假設評估基準日后被評估企業采用的會計政策和編寫本評估報告時所采用的會計政策在重要方面保持一致。
    2.假設評估基準日后被評估企業在現有管理方式和管理水平的基礎上,經營范圍、方式與目前保持一致。
    3.假設評估基準日后被評估企業的現金流入為平均流入,現金流出為平均流出。
    4.假設被評估企業一、二期項目可以按其預期時間、工程進度開展,并可達到企業財務預算中的各項生產、財務指標。
    本評估報告評估


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